任意売却の交渉術が必要になる場合

住宅を購入する場合には、通常、銀行から住宅ローンを借りることになります。この場合、銀行側としては、住宅ローンの担保として、購入対象となっている住宅に抵当権を設定することになります。銀行としは、高額の資金を融資する代わりに、その返済保証を得る必要があるのです。住宅ローンの債務者が、この抵当権を解除したい場合には、原則として、ローンを完済する必要があることは言うまでもありません。他方、ローン返済過程で返済が困難になった場合には、債権者である銀行は、通常、抵当権を実行して、競売を通して得た取得金を、ローンの残債に当てることになります。この場合、取得金が残債務を完済する額に満たない場合には、当然のことながら、残る債務は、抵当権が設定されない一般債務として残ることになります。ところで、抵当権を実行して競売にかける流れでは、一般に、取得できる額に目減りが生ずるものです。

そこで、ローン返済が困難になった場合には、もう一つの方法で対処することも可能となっています。それが、任意売却という方法です。これは、抵当権者である銀行との合意の下で、競売にかけられる前に、一般の流通市場で、当該不動産を取引にかけてしまう方法です。この取引で取得した売買代金を残債務にあて、抵当権は解除されることになります。この方法では、仮に残債務に満たない場合でも、債権者である銀行側は、残る債務を諦めることになる点で、ローン債務者にメリットがあるとともに、銀行側としても、競売でかなり落ちてしまう競売額の目減り分を防止できるというメリットがあります。しかし、不動産物件の売却額よりも、被担保債務額が大きいことが明らかなような場合には、任意売却でも、債権者側としては得られる金額が減ることが明白なので、債権者である銀行側としては、債務者が任意売却を持ち出してきても、これに対して、銀行側はなかなか納得してくれないものです。

そこで、債務者としては、任意売却の交渉術に長けた専門家に依頼したいと思うでしょう。その場合にまず頭に浮かぶのが、不動産仲介業者でしょう。というのも、結局、任意売却物件の売却は不動産仲介業者に依頼することになるために、できるだけ高く売ってもらえる可能性が高い不動産仲介業者に依頼したいという債務者の気持ちはもっともでしょう。しかし、上記のように、物件の売却額よりも被担保債務額の方が大きい物件の場合には、債権者との担保抹消交渉が難航することが考えられるために、できれば弁護士に依頼した方が、ことをスムーズに運ぶことができます。

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